¿TIENE CAPACIDAD PARA SER DEMANDADA UNA COMUNIDAD DE BIENES “AEDIFICANDUM”?

En principio y si partimos de que las comunidades de bienes no tienen personalidad jurídica, la respuesta sería naturalmente que no tiene capacidad para ser demandadas, pero la cuestión es algo mas compleja, y para ello debemos partir de la doctrina del Tribunal Supremo (por todas S.T.S 662/2020 de 10 de diciembre), que diferencia entre comunidad de bienes estática (ej: una copropiedad y otros similares) y dinámica, que es aquella que opera en el mercado, actuando en el tráfico jurídico relacionándose con terceros, desarrollando por sí misma una actividad económica, contrae por sí misma obligaciones con otras sociedades, tiene un NIF, está inscrita en la Agencia Tributaria, recibe y acepta facturas a su nombre, es titular de cuentas bancarias etc. En definitiva, cuando estamos en éste último caso de comunidad “dinámica” hay que equipararla a una sociedad irregular, y tiene capacidad -y legitimación- para ser parte demandada en un procedimiento judicial.

La modalidad de comunidad de bienes, que es objeto de éste artículo, es la llamada Comunidad ad aedificandum. Es una forma de comunidad que se suele utilizar, por varias personas que compran en común un solar y luego lo destinan a la construcción y el resultado de esa edificación o edificaciones, es adjudicado a los distintos comuneros en función de su participación.

Esta comunidad, en todo ese proceso de adquisición de terreno para edificar y posterior promoción del mismo, se relaciona con terceros, desarrollando una clara actividad económica, contratado con todos los intervinientes en la ejecución de las obras (contratista, proveedores, etc.), realizando pagos, recibiendo facturas, declarando todas estas operaciones edificatorias en la AEAT. Desarrolla por si misma una actividad económica y contrae como comunidad obligaciones con el resto de sujetos que intervienen en la promoción. En principio, por tanto, conforme a la doctrina reseñada de las comunidades dinámicas, tendría plena capacidad jurídica para ser demandada en un procedimiento judicial.

En estos términos se ha manifestado la Audiencia Provincial de Santander (sección 4ª) en su Sentencia de 28 de marzo de 2025, que por su claridad transcribimos:

“SEGUNDO. Debemos calificar a la Comunidad DIRECCION000 como una comunidad de bienes de las denominadas Aedificandum, su finalidad era la construcción de 13 viviendas y aparcamientos en la finca registral NUM000 de Bezana, finca de su propiedad.

En la comunidad "aedificandum" el interés compartido no es, en particular, un derecho real, sino una finalidad común de actividad y/o aprovechamiento, comunidad que se define, en la STS 14 de abril de 1989 , como "un conjunto de personas que puestas de acuerdo concurren a título de promotores-constructores para, previa adquisición de un solar, edificar en él un inmueble o complejo urbano con objeto de constituir, en su momento, el mismo en régimen en propiedad horizontal"; dado el carácter dinámico de la comunidad ad aedificandum, no puede ser tratada como una comunidad estática del art. 392 C. Civil . Su tipificación jurídica por la doctrina no es totalmente pacífica ya que las posiciones suelen oscilar entre los que estiman se trata de una especie o variedad de sociedad civil, y aquéllos para quienes se trata de una Comunidad en mano común o romana en la que sus componentes adquieren o tienen cuotas: a) no es apreciable una mera cotitularidad de bienes y derechos, sino que los mismos se ordenan para el logro de una finalidad económica (constituidas para construir), en este caso finalizar una promoción inmobiliaria, mediante la creación de una estructura orgánica que la gestione, y con la voluntaria asunción de deberes de aportaciones dinerarias por parte de los comuneros en orden al logro de la financiación necesaria. b) no parece una comunidad romana, art. 392 Código Civl, c) tampoco propiedad horizontal, que se define con carácter general en el artículo 3 LPH, el cual excluye el ejercicio de la acción de división entre propietarios de distintos apartamento.....En este sentido es ilustrativa la SAP de 23 de marzo de 2007 de Zaragoza cuando señala que "la comunidad ad aedificandum representa una nueva realidad jurídica cuya naturaleza es intensamente discutida en la doctrina...que obliga a reinterpretar la normativa que regula la comunidad ordinaria, contemplada en el Código Civil de una manera esencialmente estática: su objeto ya no es una mera cotitularidad de derechos, a la que se asocia un régimen jurídico propio de una situación de estaticidad, sino que las comunidades para construir su objeto supera esta estaticidad y se proyecta en orden a la consecución de una finalidad"...

TERCERO. Calificada la Comunidad de bienes DIRECCION000 como una comunidad ad aedificandum, procede analizar su capacidad para ser parte, su legitimación pasiva, primer motivo de recurso planteado por la Comunidad DIRECCION000.

Aun cuando la Comunidad de bienes es un ente carente de personalidad jurídica distinta de las personas que la integran (arts. 392 y ss CC), sin embargo, esto no quiere decir que el derecho las considere una mera ficción sin trascendencia real, especialmente cuando se trata de comunidades constituidas con la finalidad de explotar una actividad empresarial o negocial.

Estaríamos, por tanto, ante una comunidad de origen convencional vinculada funcionalmente a la actividad empresarial, en este caso promoción de 13 viviendas y aparcamientos, y que actúa en el tráfico como centro de imputación de determinados derechos y obligaciones, entre ellos los de naturaleza tributaria, como sujeto autónomo u obligado tributario (art. 35.2 Ley General Tributaria ), además, ostenta legalmente la condición de empresario a efectos laborales ( art. 1 Estatuto de los Trabajadores ), y, por ello, tiene legalmente reconocido algunos de los efectos propios de la personalidad jurídica, entre los que están la asunción de derechos y obligaciones para cuyo ejercicio y defensa se les reconoce legitimación y capacidad procesal ( art. 6.2 LEC), como sucede en este caso. Sentencia del Tribunal Supremo de 16 septiembre de 2020.

Debemos concluir que la Comunidad ad aedificandum, como es la demandada, Comunidad DIRECCION000, tiene legitimación y capacidad para ejercer y defender los derechos y obligaciones que ha asumido, criterio mantenido por esta sección en auto de fecha 30 mayo 2024.”

Así las cosas, podemos concluir que cuando estemos en presencia de una Comunidad de Bienes de las denominadas Aedificandum, no cabe duda que estaríamos ante una comunidad convencional, vinculada funcionalmente a la promoción de edificaciones y por tanto a una actividad empresarial, actuando en el tráfico con generación de derechos y obligaciones frente a terceros, y por ello, tiene legalmente reconocido algunos de los efectos propios de la personalidad jurídica, entre los que están la asunción de derechos y obligaciones para cuyo ejercicio y defensa se les reconoce legitimación y capacidad procesal (art. 6.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil). Por tanto, la respuesta a la cuestión planteada es afirmativa; una comunidad de bienes "aedificandum" sí tiene capacidad para ser demandada.

Esperamos que este comentario sea útil, y en todo caso, el equipo de García & Marcos Abogados queda a su disposición para aclarar cualquier duda que pudiera surgirle.

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